最近不少一线城市中介开始拿着高盛的报告劝说客户买房 —— 高盛预测 2026 年一线楼市见底，未来三年到 2028 年底涨幅或达 15%。
不少人看到这份报告第一反应是 “高盛预测向来不准”，但这一次的判断其实有现实依据。
今天就跟大家掰扯清楚，现在的楼市到底是什么情况。
很多人盯着全国平均收入，觉得房价远超收入水平，还会继续下跌。但大家有没有注意到，小羊村的成交量已经创出五年新高，新增贷款却很少。这说明有大量买家是全款购房。
一方面，如今市场投资渠道收窄，以前大家习惯贷款买房，现在全款购房能省下不少利息；另一方面，这几年居民存款大幅增加，手里有实力全款或少量贷款买房的群体确实变多了。
当然，手里有钱不代表一定会买房，但只要房价企稳，这部分观望的需求就会被激发出来。
不要用整体国民收入去对标房价，真正支撑楼市的，是有购买力的特定群体。
从一线楼市的整体价格来看，已经跌到了 2015 年的水平，现在进场相当于拿到了过去十年的最低价。
对比 2015 年，如今大家的收入水平已经有了不小的涨幅，从这个角度看，房价确实已经超跌。
还要看到，虽然传统行业和互联网金融近年发展受限，但高新技术、出口制造等领域业绩亮眼，支撑起了中国经济，这些行业的从业者收入都不错，不少制造业岗位的起薪也比以前更高。
中国经济本身就是庞大的体系，内部存在分化是常态。楼市的支撑力，从来不是整体收入，而是新兴产业的发展和相关群体的新增需求。
不少朋友听到楼市可能触底就慌了，急着上车。其实房价修复是个缓慢的过程，有能力可以择机进场，没能力也没必要硬凑首付。
高盛预测的三年 15% 涨幅过于乐观，不一定能实现，但一线楼市触底后缓慢修复、小幅回升是大概率事件。
而二线、三线城市的修复速度会更慢，部分区域甚至还会持续阴跌。
楼市已经进入存量时代，分化是必然的常态，就像港股市场，大量新股无人问津，但龙头股依旧能持续创新高。
楼市修复不会一刀切，分化才是存量时代的常态。
我经历过过去十年楼市的狂飙，也见过近几年的冷清。
2010 年前后，一套房子一晚上就能跳涨 50 万、80 万；而现在，谈好价格第二天签约，还能再下压二三十万。这两种状态都不正常，不能线性外推，认为房价永远涨或永远跌，都是不科学的。
随着中国经济进入中低速增长阶段，房价在超跌后出现一波修复，属于正常的市场调整。
从更长周期来看，一线城市的优质房产会跟随居民收入和经济发展缓慢抬升，这也是必然趋势。
楼市是中国居民资产配置的核心组成部分，大部分家庭都加了杠杆买房，房产占总资产的比例高达 70?0%，买房是影响极大的决策。
投资是客观的，不以个人意志为转移。哪怕你觉得房价上涨幅度有限，不愿意贷款买房，这都没问题，但不能像鸵鸟一样，一厢情愿认为房价会永远下跌，甚至跌到你能全款买房时还觉得会继续跌，这就不客观了。
从目前的情况来看，一线楼市确实已经触及缓慢回升的拐点。
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